Kündigung des Mietvertrages bei Verdacht der Tötung des Vermieters?

Eigentlich ist es nicht ganz so einfach, einem Mieter zu kündigen. Das gilt für Mietverhältnisse von privaten Wohnungen wie auch bei solchen von Gewerberaum. Aber wie schaut es aus, wenn dem Mieter, einem Geschäftsführer, vorgeworfen wird, den Vermieter getötet zu haben? Und er sogar deswegen in Untersuchungshaft sitzt?

Mit dieser Frage hatte sich das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main zu beschäftigen. Seit 2011 hatte der Geschäftsführer zum Betrieb seines Kfz-Handels eine Gewerbefläche gemietet. Da es zu Streitigkeiten gekommen ist, wurde vier Jahre später vereinbart, dass das Gelände nur noch unter Einhaltung sehr strikten Vorgaben genutzt werden durfte – an die sich der Geschäftsführer selten hielt. Mehrere fristlose Kündigungen der Vermieter, einem Ehepaar, hatten keinen Erfolg, die Räumungsklagen wurden abgewiesen. Nunmehr wurde aber im Berufungsverfahren Anfang des Jahres der Ehegatte als vermisst gemeldet. Nur sein Auto und sein Handy wurden gefunden. Von ihm jedoch keine Spur. Gegen den Geschäftsführer wird ermittelt, er sitzt wegen des Verdachts des Totschlags nunmehr in Untersuchungshaft.

Die Vermieterseite kündigte erneut das Mietverhältnis fristlos. Das OLG entschied, dass die Klage auf Räumung und Herausgabe Erfolg habe, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet ist. Der Verdacht gegen den Geschäftsführer reiche grundsätzlich aus, da es sich um eine Tätlichkeit gegenüber dem Vermieter handele. Wie im Arbeitsrecht reiche eine besonders schwere Pflichtverletzung für eine fristlose Kündigung des Arbeitsvertrages aus, wenn dieser Angriff auch bewiesen ist. Dieser Grundsatz kann auf das Mietrecht übertragen werden. Es reicht in einem solchen Fall (arbeits- wie auch mietrechtlich) aus, dass die überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür spreche, dass ein Kapitalverbrechen begangen wurde. Die Unterbringung in der Untersuchungshaft zeige bereits die überwiegende Wahrscheinlichkeit. Außerdem sei es der Ehefrau auch nicht zuzumuten, zunächst den Ausgang des Strafverfahrens abzuwarten.

Das OLG stellte aber auch klar, dass bei nicht solch gravierenden Delikten, wie z. B. Diebstahl oder Sachbeschädigung eine andere Entscheidung ergehen könnte. Die Entscheidung ist noch nicht rechtkräftig. (SW)

OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 31.03.2021 – 2 U 13/20