Immobilienkaufvertrag – mitverkaufte Gegenstände

Oft einigen sich die Parteien darauf, dass bestimmte bewegliche Gegenstände des Verkäufers im Objekt bleiben, also mitgekauft werden. Hierbei geht es z.B. um eine Einbauküche, freistehende Elektrogeräte (Tiefkühltruhe u.ä.), Markisen, eine Sauna oder auch Gartengeräte (z.B. Rasenmäher) sowie andere auf das Gebäude abgestimmte bewegliche Teile.

In der notariellen Praxis ist es gängig, die Kaufpreise für diese beweglichen Gegenstände im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Denn Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude erhoben, nicht aber auf die im gleichen Vertrag mitgekauften beweglichen Gegenstände.

Jedoch ist bei dem in Ansatz gebrachten Betrag Vorsicht geboten: Denn nach ständiger Rechtsprechung der Finanzgerichte müsse der anteilige Kaufpreis für mitverkaufte bewegliche Gegenstände dann nicht anerkannt werden, wenn er unverhältnismäßig hoch angesetzt werde, um dadurch Grunderwerbsteuer zu sparen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn statt des Zeitwerts auch nach Jahren noch der Neupreis oder noch höhere Werte für die mitverkauften Gegenstände angesetzt würden. Darin läge dann ein Gestaltungsmissbrauch. Im konkreten Fall müsse jedoch das Finanzamt nachweisen, dass keine realistischen Werte zugrunde gelegt worden seien.

Geht es im konkreten Fall um die Frage, ob und welche beweglichen Gegenstände zu welchem Preis aufgenommen werden sollen, sollte der Käufer zudem vorab mit seiner finanzierenden Bank klären, ob diese auch zur Finanzierung etwaig mitverkaufter Gegenstände im benannten Wert bereit wäre. Sofern seitens des Finanzamtes sämtliche etwaig mitverkauften Gegenstände als grunderwerbsteuermindernd akzeptiert würden, würde der Käufer hierauf zwar keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen, läuft aber Gefahr, keine vollständige Finanzierung oder einen ungünstigeren Zinssatz auf das Darlehen zu erhalten, sofern dies mit der Bank vorab nicht geklärt ist. 

Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass alleine dem zuständigen Finanzamt die Entscheidung obliegt, ob mitverkaufte Gegenstände im angegebenen Wert grunderwerbsteuerpflichtig sind oder nicht.

Im Zweifel sollten Sie sich vor der Protokollierung des Kaufvertrages mit einem steuerlichen Berater abstimmen, da wir in steuerlichen Fragen keine Beratung und damit auch keine Haftung übernehmen können.