BGH zur Ankündigungsfrist einer Modernisierungsmaßnahme
Der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.
Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München.
Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten, unter anderem die Anbringung einer Wärmedämmung, den Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie den Anbau von Balkonen. Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich.
Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31. Dezember 2018 geltende gesetzliche Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens 8 % und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor.
Der VIII. Zivilsenat hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Klage ist unbegründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB. Sie ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es hingegen nicht.
Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn wird nicht vorausgesetzt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten fällt der Musterbeklagten auch wegen der Vermeidung der Rechtsfolgen der absehbaren Gesetzesänderung nicht zur Last.
Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/19