Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt.

Der Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag heißt es:

"Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen".

Die Klägerin widerrief die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte aber im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter. Danach kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht aus wichtigem Grund zur Kündigung berechtigt war. Der Beklagte hat im Anschluss an die von ihm gegen die Untermieter ausgesprochene Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern sodann einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung jenes gerichtlichen Verfahrens zwischen Mieter und Untermieter hätte eine Räumung nicht deutlich früher erreicht werden können.

Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13

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