Vertragliche Kündigungsbeschränkung wirksam

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer vereinbarten Kündigungsbeschränkung kündigen kann.

Die Beklagte mietete eine Wohnung in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. Im auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es u.a.:

„Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. (...)“

Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Danach kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Der Bundesgerichtshof hat aber nun entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die mietvertragliche Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist.

Denn der Erwerber vermieteten Wohnraums tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.

Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13

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