Unwirksame Befristung des Mietvertrages – ergänzende Vertragsauslegung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Juli 2013 (VIII ZR 388/12) entschieden, dass bei einer unwirksamen Befristungsabrede im Mietvertrag ein beiderseitiger Kündigungsverzicht während der Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung anzunehmen ist.

Im Mietvertrag fand sich folgende Regelung: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am ... und endet am ..., wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Der Vermieter kündigte innerhalb der Befristung wegen Eigenbedarfs ordentlich.

Die Befristung des Mietvertrages war unwirksam, weil die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorlagen. Der Vertrag galt daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel langfristiger Bindung durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

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