Nießbrauch als „Gegenleistung“

Der Nießbraucher ist zur umfassenden Selbstnutzung oder Vermietung auf eigene Rechnung berechtigt. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen; er ist nicht vererblich und (mit Ausnahmen) nicht übertragbar.

Der Vorbehalt der Nutzung erstreckt sich in der Regel auf das gesamte Anwesen samt Gebäude; es können zwar einzelne Grundstücksteile (mit darauf stehenden Baulichkeiten) ausgenommen werden, nicht jedoch einzelne Gebäudeteile (z. B. Wohnungen).

Der Nießbrauch und die aus ihm fließenden Erträge (insbesondere Mietzinsen bei Fremdvermietung des Anwesens) sind pfändbar.

Hinsichtlich der mit dem Objekt verbundenen Lasten sieht das Gesetz vor, dass der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die „Kleinreparaturen“ trägt, ferner die Verzinsung bestehender Schulden, während der Eigentümer für die Tilgung dieser Verbindlichkeiten, für die außerordentliche Abnutzung sowie für „Großreparaturen“ (z. B. Dach, Heizung etc.) verantwortlich ist.

Die laufenden öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer, Brandversicherungsprämie) trägt der Nießbraucher, die außerordentlichen Lasten (z. B. Erschließungskosten) trägt der Eigentümer.

Aus steuerlichen Gründen wird häufig von dieser Verteilung abgewichen, damit im Fall der Fremdvermietung der Nießbraucher alle Lasten, die er als Werbungskosten absetzen kann, auch tatsächlich zu tragen hat. Wenn eine abweichende Tragung aller Kosten zu Lasten des Nießbrauchers vereinbart wird, bleibt „wirtschaftlich“ alles beim Alten.

Zu beachten ist jedoch, dass nach gegenwärtigem Stand der Rechtsprechung der Nießbrauchsvorbehalt die maßgebliche 10-Jahres-Frist der §§ 529, 2325 BGB nicht zum Laufen bringt. Soll etwa die Übertragung einer Immobilie den „Bestand“ vor einer möglichen Inanspruchnahme durch den Sozialträger bei einer späteren Heimunterbringung schützen oder soll eines von mehreren Kindern bevorzugt werden, so stellt der Nießbrauch ein hierfür möglicherweise ungünstiges Gestaltungsmittel dar. Je nach Vermögenssituation des Übergebers könnte sich stattdessen ein Wohnrechtsvorbehalt anbieten (vgl. separater Beitrag hierzu).

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