Grundschuld

Grundschulden dienen der Absicherung der finanzierenden Bank für das gewährte Darlehen. Der Inhalt der Grundschuldurkunden wird im Wesentlichen von der jeweiligen Bank vorgegeben. „Individuelle“ Veränderungen werden i.d.R. von den Banken nicht akzeptiert und gefährden die Auszahlung des Darlehens. Die Formulierungen in der Urkunde sind für den juristischen Laien oft schwer verständlich. Im Rahmen der Beurkundung werden zu den einzelnen Bestandteilen der Urkunde ergänzende Erläuterungen erfolgen.

Wir möchten vorab kurz auf die häufigsten Fragen rund um die Grundschuldbestellung eingehen:

Grundschuldzinsen

In Grundschuldurkunden wird meist ein Grundschuldzinssatz zwischen 12 % und 20 % jährlich vereinbart. Grundschuldzinsen sind niemals Zinsen, die wirklich bezahlt werden. Bezahlt werden allein die auf den Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen.

Die höheren dinglichen Grundschuldzinsen ermöglichen zum einen eine flexible Aufnahme eines neuen Darlehens. Wenn der ursprüngliche Kredit zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld als sog. Eigentümergrundschuld gleichwohl bestehen. Sie muss nicht gelöscht werden und kann so für eine etwaige Neufinanzierung verwendet werden (Revalutierung). Möglicherweise haben sich dann aber die Darlehenszinsen erhöht.

Eine weitere Funktion der hohen Grundschuldzinsen liegt in der Erweiterung des Sicherungs-umfanges der Grundschuld. Der Grundschuldbetrag orientiert sich in der Regel an der Darlehenssumme. Gerät der Darlehensnehmer mit Zinsen oder Tilgung in Rückstand, kann sich seine Verbindlichkeit gegenüber der Bank rasch auf einen Betrag erhöhen, der den Betrag der Grundschuld übersteigt. Dennoch bedeutet dies für die Bank nicht zwingend einen Ausfall ihres Verwertungsrechtes in Höhe der übersteigenden Summe (mit der Folge, dass sie unerbittlich bereits bei geringen Rückständen die Versteigerung betreiben müsste!). Vielmehr ist die Bank berechtigt, neben dem Hauptsachebetrag für jedes abgelaufene Jahr einen weiteren Betrag in Höhe der Zinsen zusätzlich aus dem Versteigerungserlös entnehmen, maximal natürlich bis zur Höhe des geschuldeten Kreditsaldos.

Die Unterwerfung unter die dingliche Zwangsvollstreckung

Auch dies klingt recht dramatisch, ist aber eine in notariellen Urkunden übliche und notwendige Regelung. Diese vollstreckbare Grundschuld ersetzt ein Gerichtsurteil, sie dient im Wesentlichen der Schaffung eines Vollstreckungstitels der Bank und erspart dieser im Falle nicht ordnungsgemäßer Rückzahlung und nach Kündigung des Kreditvertrages ein ansonsten notwendiges Klageverfahren mit anschließender Zwangsvollstreckung. Dies mit einem Zeit- und Kostenaufwand verbunden.

Zwar kann der Grundschuldgläubiger (Bank) aus der vollstreckbaren Grundschuld an sich jederzeit die Zwangsvollstreckung in den verpfändeten Grundbesitz betreiben; solange allerdings der Schuldner seine Verpflichtungen aus dem Darlehensverhältnis erfüllt, also Zins- und Tilgung vertragsgemäß erbringt, verstößt die Zwangsvollstreckung gegen die Zweckerklärung; der Schuldner kann erfolgreich Vollstreckungsgegenklage erheben.

Durch die Unterwerfung des „jeweiligen Eigentümers“ ist sichergestellt, dass die Bank ihr Sicherungsrecht am Grundstück im Falle einer Veräußerung an einen Dritten nicht verliert.

Die Unterwerfung unter die persönliche Zwangsvollstreckung

Grundschuldbesteller gehen oftmals davon aus, dass sie gegenüber der Bank nur mit diesem Grundbesitz samt Bestandteilen und Inventar haften. Diese Ansicht ist insofern nicht richtig, als der Grundschuldbesteller mit der Bank ja einen Darlehensvertrag unterzeichnet hat oder unterzeichnen wird, der ihn zur Verzinsung und Rückzahlung unter Einsatz seines gesamten Vermögens verpflichtet. Hieran knüpft die Grundschuldbestellung an; es wird nochmals „abstrakt“ anerkannt, dass eine Schuld gegenüber der Bank in Höhe des Grundschuldbetrages besteht. Dies führt nicht zu einer Verschärfung oder Erweiterung Ihrer Haftung; erreicht wird zunächst nur eine Beweiserleichterung für die Bank.

Die Bank hat im Falle der Verwertung der Sicherheit somit die Möglichkeit, in den Grundbesitz und/oder das gesamte Vermögen des Schuldners zu vollstrecken, selbstverständlich nur bis zur Höhe der bestellten Grundschuld nebst Zinsen.

Die Sicherungszweckerklärung

Häufig werden Grundschulden aufgrund einer im notariellen Kaufvertrag gewährten Finanzierungs-vollmacht bestellt (vgl. hierzu unser Merkblatt zur Finanzierungsvollmacht). Es muss dann im Rahmen der Grundschuldbestellung sichergestellt werden, dass die Grundschuld zumindest bis zur Höhe des Kaufpreises ausschließlich zu diesem Zweck bestellt wird und die Auszahlung des Darlehens nicht an den Käufer erfolgt, sondern an den Verkäufer oder auf Notaranderkonto. So wird gewährleistet, dass der Kaufpreis tatsächlich an den Verkäufer gelangt, denn nur zu diesem Zwecke war es ja dem Käufer durch die Finanzierungsvollmacht gestattet, fremdes Eigentum mit der Grundschuld zu belasten.

Vorstehende Erläuterungen enthalten nur eine Auswahl der wichtigsten im Zusammenhang mit Grundschulden auftretenden Rechtsfragen. Wir können jedoch für diese unentgeltliche Serviceleistung keine Haftung übernehmen.

Für weitere Fragen stehen unser Mitarbeiterteam und unsere Notare gerne zur Verfügung.

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