Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch den Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 19.03.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 203/13) mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten Ermächtigung befasst, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag an die Beklagte veräußert wurde. Der notarielle Vertrag bestimmt, dass die Beklagte mit alle Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner war vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab Vertragsunterzeichnung bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch forderte die neue Eigentümerin die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Mieterin Rückzahlung der an die neue Eigentümerin erbrachten Zahlungen. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst später erfolgt sei.

Mit Vereinbarung vom 24. Juli 2012 trat die Voreigentümerin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die neue Eigentümerin ab.

Der zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieterin der Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24. Juli 2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Dies muss dem Mieter auch nicht offengelegt werden.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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