BGH: Die dreijährige Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1 a Satz 1 BGB erfordert keine (beabsichtigte) Umwandlung in eine Eigentumswohnung.

Der BGH hat sich am 21.3.2018 mit den Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1 a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschäftigt.

Sachverhalt: Der inzwischen über 70 Jahre alte Beklagte zu 1 hat im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung in Frankfurt am Main (Westend) gemietet, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und seiner Tochter bewohnt. Die Nettomiete für die 160 qm große Wohnung beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich.

Die Klägerin ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Im Mai 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben beschriebenen anderen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit allesamt nicht in Betracht.

Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesellschafters in Zweifel.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen schon deshalb ohne Erfolg, weil die Klägerin die dreijährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte.

Die Entscheidung des BGH: Der zuständige Zivilsenat hat entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB nicht erfordert, dass über die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter hinaus die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Vorliegend wäre es der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar möglich, sich auf Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen. Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings überhaupt in Betracht kam, hat das Berufungsgericht offen lassen können, da die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1 a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam war. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung") gilt der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.

Mit der Einführung des § 577a Abs. 1a BGB war insbesondere beabsichtigt, die faktische Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten "Münchener Modell" zu unterbinden. Bei diesem verzichtet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündigt sie den betreffenden Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB, die nur bei Begründung von Wohnungseigentum gilt.

Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber nicht nur Umgehungen der Sperrfrist entgegenwirken, sondern ausdrücklich auch neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb hat er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede (!) Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf.

§ 577a Abs. 1a BGB verstößt auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht.

Nach alledem hat der Senat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, die Räumung kann nicht durchgesetzt werden.

Gekürzt nach: Karlsruhe, den 21. März 2018, Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17

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