BGH bestätigt Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch Gesellschaft des bürgerlichen Rechts

Der Bundesgerichtshof hat sich am 14.12.2016 in einer Entscheidung mit zwei grundlegenden und für die Praxis bedeutsamen Fragen im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen im Wohnraummietrecht beschäftigt. Die Beklagten haben vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine Wohnung in München gemietet. Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". Vor 20 Jahren begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Die Kündigung sei treuwidrig, weil die Klägerin versäumt habe, den Beklagten eine andere, leerstehende Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben, weil wegen des gesetzlichen Bestands- und Verdrängungsschutzes des Mieters eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen dürfe.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der BGH hat entschieden, dass der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dann entsprechend anzuwenden ist, wenn als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.

Auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf sich auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar.

Der Senat hat das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen (Tatsachen-)Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

Urteil vom 14. Dezember 2016 - Aktenzeichen VIII ZR 232/15

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