Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in Verbraucherinsolvenz des Mieters

Der Bundesgerichtshof hat am 17.6.2015 geklärt, dass der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (nach der "Freigabe" des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind.

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Auf Antrag des Mieters wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.
Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB.

Der zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 Insolvenzordnung mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.  Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist.
Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen, trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.  

Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).

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