BGH: Fristlose Kündigung des Vermieters wegen unterlaufener Instandsetzungsarbeiten rechtmäßig

Der Bundesgerichtshof hat am 15.04.2015 entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis kündigen kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Die Klägerin stellte am Dachstuhl des Gebäudes Befall mit Hausschwamm fest. Die beklagten Mieter zogen deshalb zunächst in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung zurück.

Erneuten Zutritt zur Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Daher kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos.

Erst mehrere Monate später wurde der Klägerin der Wohnungszutritt gewährt. sodann wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung und stützte sie zusätzlich darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Der zuständige Senat des BGH hat entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht erst in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt.

Denn Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein, so dass ein erheblichen wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmenbestehen kann.

Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die baldige Durchführung der Arbeiten wirtschaftlich für die Klägerin hatte und welche Schäden der Klägerin dadurch entstanden, dass die Beklagten ihr den Zutritt erst rund ein halbes Jahr später gewährten.  

Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 

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